Has heredado una vivienda junto a tus hermanos. Ahora, uno de vosotros quiere quedarse con la propiedad y compensar económicamente a los demás. La mayoría de la gente piensa automáticamente en una compraventa, pero en Madrid, hacer esto puede ser el error fiscal más caro de tu vida. Existe una alternativa legal llamada extinción de condominio que reduce drásticamente la carga impositiva.
¿Qué es exactamente la extinción de condominio?
Cuando heredas una propiedad con más personas, te encuentras en una situación de proindiviso: nadie es dueño de una habitación específica, sino que todos son dueños de un porcentaje del total.
La extinción de condominio es el acto jurídico mediante el cual se pone fin a esa copropiedad. En lugar de "venderle" tu parte a tu hermano (lo que implica un cambio de dueño y, por tanto, impuestos de transmisión), lo que ocurre es que el hermano que se queda con la casa "extingue" la cuota de los demás a cambio de una compensación económica.
La prueba real: Ejemplo con cifras en Madrid
Imaginemos un escenario común: un piso valorado en 300.000 € heredado por 3 hermanos. Uno de ellos decide quedarse con la vivienda y pagar la parte proporcional a los otros dos (200.000 € en total).
| Concepto | Compraventa | Extinción de Condominio |
|---|---|---|
| Impuesto Principal | ITP (6% en Madrid) | AJD (0,75% en Madrid) |
| Cálculo Impuesto | 12.000 € | 1.500 € |
| Plusvalía Municipal | Sí se paga | Generalmente No |
| IRPF (Ganancia) | Tributan los vendedores | Normalmente neutro |
| COSTES EST. | > 13.000 € | ~ 1.500 € |
Ahorro estimado en este ejemplo: ~ 11.500 €
Cuidado: El riesgo de la "Compraventa Encubierta"
La Agencia Tributaria no es ajena a este ahorro y vigila estas operaciones. Si Hacienda detecta que la extinción es en realidad una compraventa disfrazada para no pagar el ITP, recalificará la operación y te exigirá el impuesto más caro más una sanción.
Para que la extinción sea segura y legal, deben cumplirse estos requisitos críticos:
- Unanimidad Total: Todos los copropietarios deben estar de acuerdo y firmar ante notario.
- Bien Indivisible: El inmueble no puede dividirse físicamente en trozos legales independientes.
- Compensación Justa: El pago debe ser acorde al valor de mercado. Un pago excesivamente bajo podría considerarse una donación encubierta.
- Extinción Completa: Si hay varios bienes comunes, lo ideal es extinguir el condominio de todos ellos a la vez para evitar sospechas.
El orden correcto para no cometer errores
No puedes extinguir un condominio si primero no eres legalmente el dueño de tu parte. El proceso debe ser estrictamente este:
¿Estás en medio de un reparto de herencia?
Un error en la forma de repartir la vivienda puede costarte miles de euros en impuestos innecesarios. Te ayudamos a diseñar la estructura legal y financiera más eficiente para tu familia.
Consultar experto en herenciasPreguntas frecuentes sobre proindiviso y herencias
Resolvemos las dudas más habituales sobre la extinción de condominio.
¿Puedo hacer una extinción si uno de mis hermanos no quiere vender?
La extinción de condominio requiere unanimidad. Si un hermano se niega, no se puede hacer este proceso. En ese caso, la solución es solicitar la división de la cosa común judicialmente, lo que podría llevar la vivienda a subasta pública.
¿Es posible hacer la extinción sin pagar compensación económica?
Sí, es posible si los hermanos acuerdan ceder su parte gratuitamente. Sin embargo, esto se consideraría una donación y tributaría por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), que suele ser más caro que el AJD.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso completo?
Una vez aceptada la herencia, la firma de la extinción es inmediata. El proceso total suele durar lo que tarde la gestión de la herencia inicial más unos pocos días para la liquidación del AJD.